종합부동산세 계산기
2026년 기준 주택·토지 종합부동산세(종부세)와 농어촌특별세를 계산합니다. 공시가격 합산액 기준으로 개략적인 세액을 산출합니다.
📝 기본 정보 입력
📊 계산 결과
📋 종합부동산세 세율 참고표 (2026년 기준)
공정시장가액비율: 주택 60% · 토지 100%
| 구분 | 과세표준 | 세율 |
|---|---|---|
| 주택 일반 (1주택·비조정 2주택) | 3억 이하 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | |
| 94억 초과 | 2.7% | |
| 주택 중과 (조정 2주택·3주택↑) | 3억 이하 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | |
| 12억 ~ 25억 | 2.0% | |
| 25억 ~ 50억 | 3.0% | |
| 50억 ~ 94억 | 4.0% | |
| 94억 초과 | 5.0% | |
| 종합합산토지 (나대지 등, 공제 5억) | 15억 이하 · 15~45억 · 45억↑ | 1% · 2% · 3% |
| 별도합산토지 (상업용 부속토지, 공제 80억) | 200억 이하 · 200~400억 · 400억↑ | 0.5% · 0.6% · 0.7% |
종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 일정 기준금액을 초과하는 부동산을 보유한 경우 국가가 부과하는 세금입니다. 재산세가 자치단체세인 것과 달리, 종부세는 국세입니다. 주택·토지를 전국 합산해 과세 기준을 초과하면 납부 의무가 발생합니다.
종부세 과세 기준일과 납부 일정
매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 보유한 납세자에게 부과됩니다. 납부 시기는 매년 12월로, 국세청이 세액을 계산해 고지서를 발송합니다. 납부 기한은 통상 12월 1일~15일이며, 분할 납부도 가능합니다.
종부세 합산 배제 대상
임대사업자 등록 주택(의무 임대 기간·임대료 인상 기준 준수 조건), 미분양 주택, 사원용 주택 등은 종부세 합산에서 배제됩니다. 단, 합산 배제 신청은 매년 9월 30일까지 관할 세무서에 신청해야 합니다.
종부세 절세 전략
고령자·장기보유 세액공제
1세대 1주택자는 고령자 공제(만 60세 이상 최대 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 보유 최대 50%)를 중복 적용받을 수 있으며, 두 공제를 합산해 최대 80%까지 세액이 줄어듭니다. 고령 장기 보유자라면 실제 납부 세액이 크게 감소합니다.
납세 유예 제도 활용
만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자로 일정 소득·자산 기준 이하인 경우, 종부세를 주택 양도·상속·증여 시까지 유예할 수 있습니다. 현금 유동성이 부족한 고령자에게 유리한 제도입니다.
6월 1일 전 매도 전략
종부세 과세 기준일(6월 1일) 이전에 매도를 완료하면 해당 연도 종부세 부담을 피할 수 있습니다. 잔금일과 등기일 모두 5월 31일 이전이어야 합니다. 부동산 거래 일정 조율 시 이 시점을 전략적으로 활용하는 경우가 많습니다.
종부세 자주 묻는 질문
Q. 재산세와 종부세가 이중 과세 아닌가요?
재산세와 종부세는 별개의 세금이지만, 이중 과세를 방지하기 위해 이미 납부한 재산세는 종부세에서 공제됩니다. 종부세 과세 표준에서 해당 주택·토지의 재산세 기납부액을 차감한 후 세율을 적용합니다.
Q. 주택을 가족 명의로 분산하면 종부세를 피할 수 있나요?
종부세는 인별 과세로, 같은 세대원이라도 각자 보유한 주택은 별도로 산정합니다. 단, 1세대 1주택 비과세 혜택은 세대 단위로 적용되므로, 세대 분리 요건(30세 이상 또는 소득 기준 충족)을 갖춰야 합니다.
Q. 토지만 있으면 종부세 대상인가요?
나대지·잡종지 등 종합합산 토지는 공시가격 합계 5억 원 초과 시 종부세 과세 대상입니다. 상업용 건물 부속 토지(별도합산 토지)는 공시가격 합계 80억 원 초과 시 과세됩니다. 농지·임야 등은 종부세 합산에서 제외됩니다.