부동산 용어사전

본등기 전 순위 보전을 위해 임시로 하는 등기. 본등기 후 가등기 순위로 확정되어 제3자에게 대항할 수 있습니다.

채권자가 채무자의 재산을 임시로 동결시키는 보전 처분. 가압류된 부동산은 처분은 가능하나, 낙찰 후 채권자가 배당을 받게 됩니다. 등기부등본의 갑구에 기재됩니다.

다툼 있는 권리에 대해 임시 조치를 취하는 보전 처분. 소유권 분쟁 중 처분 금지 가처분이 등기되면 해당 부동산의 거래에 주의가 필요합니다.

감정평가사가 토지·건물의 경제적 가치를 객관적으로 평가하는 행위. 경매 기준가·담보대출 한도·공공용지 보상의 기준이 됩니다.

도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 지정된 구역. 건축·개발 행위가 엄격히 제한되며, 해제 시 지가 급등 요인이 됩니다.

시장·군수·구청장이 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지에 대해 매년 산정·공시하는 지가. 각종 세금 및 부담금 산정 기준입니다. → 실시간 조회

건축물의 소재·면적·구조·용도·사용승인일 등을 기재한 공적 장부. → 실시간 조회

대지면적에 대한 건축면적의 비율. 건폐율 60%이면 200㎡ 대지에 최대 120㎡ 건물을 지을 수 있습니다.

법원이 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권자에게 배당하는 절차. 낙찰가율이 시세보다 낮아 투자 기회로 활용되기도 합니다.

국토교통부장관이 매년 공시하는 아파트·연립·다세대주택의 가격. 재산세·종합부동산세 등 과세 기준으로 활용됩니다.

한국자산관리공사(캠코)가 체납세 등으로 압류된 재산을 온비드(onbid.co.kr)를 통해 매각하는 절차. 경매와 달리 행정기관이 주관합니다.

정부가 공식 발표하는 부동산 가격. 재산세·종합부동산세·건강보험료 등의 산정 기준입니다. → 현실화율 계산기

재개발·재건축 조합이 종전 자산 평가 및 분양에 관한 사항을 정하는 계획. 관리처분인가 후 이주·철거가 시작됩니다.

채권최고액을 정해두고 장래의 불특정 채권을 담보하는 저당권. 주택담보대출 시 금융기관이 설정하는 가장 일반적인 담보 방식입니다.

양도소득세·상속세·증여세 과세 시 기준이 되는 가격. 공시가격과 다를 수 있으며, 국세청이 고시합니다.

경매에서 감정가 대비 낙찰가의 비율. 낙찰가율이 높을수록 시장 수요가 강함을 의미하며, 100% 초과 시 감정가보다 높게 낙찰된 것입니다.

재건축·재개발 추진 시 건물의 노후·불량 정도를 평가하는 기준. 통상 준공 후 30년 이상 경과하고 노후 비율 2/3 이상이면 정비사업 요건을 충족합니다.

농지를 농업 이외의 목적(주택·공장·창고 등)으로 사용하기 위해 용도를 변경하는 것. 농지법에 따라 허가 또는 신고가 필요합니다.

농지를 취득하려는 자가 농지 소재지 읍·면·동에서 발급받아야 하는 증명서. 농업 경영 계획을 심사하며, 미발급 시 등기가 불가합니다.

우량농지 보전을 위해 지정된 구역. 농업 외 개발·전용이 크게 제한되며, 해제가 매우 어렵습니다.

국토교통부장관이 매년 공시하는 단독·다가구·다중주택의 공시가격. 재산세·종부세 과세 기준으로 활용됩니다.

Loan to Value. 부동산 감정가 대비 대출 가능 금액의 비율. 규제지역 1주택 최대 50%, 비규제지역 최대 70%입니다. → 대출 한도 계산기

집합건물(아파트 등)의 전유부분과 분리할 수 없는 대지사용권을 등기부에 기재한 것.

임차인이 제3자(양수인·경락인 등)에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 권리. 주택 인도(입주)+전입신고를 마치면 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

도시관리계획으로 결정된 기반시설(도로·공원·학교·주차장 등). 해당 부지는 사유지라도 개발이 제한됩니다.

차주의 연소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 합계 비율. 현행 40% 규제로, 초과 시 추가 대출이 불가합니다. → 대출 한도 계산기

연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자의 합계 비율. DSR과 달리 기타 부채는 이자만 반영합니다. → 대출 한도 계산기

토지·건물의 소유권·저당권 등 권리관계를 공시하는 공적 장부. 갑구(소유권·압류·가처분)와 을구(저당권·전세권)로 구성됩니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람·발급 가능합니다.

아파트에서 조망·일조·소음 등 거주 여건이 가장 좋은 층. 같은 단지 내 수천만 원 프리미엄이 붙기도 합니다.

노후 건축물의 기능 향상을 위해 구조·설비·마감 등을 대규모로 수선하는 것. 재건축보다 규제가 적고 절차가 간단합니다.

다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 취득·운영하고 수익을 배당하는 부동산투자회사. 소액으로 대형 부동산에 간접 투자할 수 있습니다.

경매에서 낙찰 후 등기가 말소되는 기준이 되는 권리. 가장 선순위 (근)저당권·담보가등기·경매개시결정등기가 해당하며, 이보다 후순위 권리는 낙찰로 소멸합니다.

부동산 매매 시 매도인과 매수인이 계약 조건(금액·면적·잔금일·특약 등)을 명기하여 작성하는 계약서. 부동산 거래신고를 30일 이내에 해야 합니다.

전용면적은 세대 단독 사용 면적, 공용면적은 복도·계단 등 공동 사용 면적, 공급면적은 전용+주거공용의 합계, 계약면적은 공급면적+기타공용면적의 합계입니다.

점유자가 부동산의 점유를 타인에게 넘겨주는 행위. 경매 낙찰 후 기존 임차인·소유자를 내보내는 것을 명도 집행이라 하며, 협의 불성립 시 법원의 강제집행이 필요합니다.

건축법에 따른 허가 없이 지어진 건물. 재산세는 부과되나 사용승인이 불가하고 이행강제금이 매년 부과됩니다.

경매 절차에서 낙찰 대금을 채권자들에게 순위에 따라 나눠주는 것. 경매비용 → 임금채권 → 소액임차인 최우선변제 → 선순위 담보권자 순입니다.

경매 시 소액임차인의 최우선변제금과 당해세를 대출 한도에서 공제하는 금액. 주택 대출 시 실질 대출 한도에 영향을 줍니다.

임대차 계약 시 임차인이 임대인에게 맡기는 담보 성격의 금전. 전세보증보험에 가입하면 미반환 시 보증기관이 대위변제합니다.

부동산 소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에 소유권을 이전하여 관리·처분·개발을 맡기는 제도. 신탁 등기 여부는 등기부등본에서 확인해야 합니다.

민간택지에서 분양하는 주택의 분양가격 상한을 규제하는 제도. 투기과열지구 등 규제지역에 적용됩니다.

투기과열지구·조정대상지역으로 지정되지 않은 지역. LTV 최대 70%, 생애최초 80% 적용, 다주택자 취득세 중과 배제 등 규제가 완화됩니다.

완공된 건물이 건축 허가 내용대로 지어졌음을 확인하는 행정 처분. 사용승인(준공) 이후에 입주·소유권보존등기가 가능합니다.

동일한 부동산에 여러 권리가 있을 때 먼저 등기된 권리. 임차인의 전입신고·확정일자보다 앞선 근저당이 있으면 경매 시 보증금 회수가 어렵습니다.

주택임대차보호법상 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인. 경매 시 최우선변제권으로 일정액을 선순위로 배당받을 수 있습니다. 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하(2024년 기준).

매매·증여·상속 등으로 소유권이 바뀔 때 등기부에 새 소유자를 기재하는 절차. 잔금 후 60일 이내 이행해야 하며, 지연 시 과태료가 부과됩니다.

부동산에서 발생하는 미래 수익을 현재 가치로 환원하여 가격을 산정하는 감정평가 방법. 상가·오피스 등 수익형 부동산 평가에 주로 사용됩니다.

신탁에 의한 부동산 소유권 이전을 등기부에 기재하는 것. 신탁 부동산은 수탁자 명의로 등기되므로 거래 시 반드시 신탁원부를 확인해야 합니다.

실제 거래된 가격. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 아파트·토지 등의 실거래 내역을 확인할 수 있습니다.

국가·지방자치단체가 체납자의 재산 처분을 금지하는 강제 처분. 등기부 갑구에 기재되며, 체납액 미납 시 공매로 이어질 수 있습니다.

부동산을 양도(매도)할 때 발생한 양도차익에 부과하는 세금. 1세대 1주택 2년 이상 보유 시 비과세 혜택이 있습니다. → 양도세 계산기

국토계획법에 따라 토지를 용도에 따라 구분한 지역(주거·상업·공업·녹지). 건폐율·용적률·허용 행위가 용도지역별로 다릅니다.

대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율. 재건축 사업성은 종전 용적률 대비 상향 가능 용적률로 판단합니다.

건축법 위반 건물 소유자에게 시정명령 이행을 강제하기 위해 매년 부과하는 금전. 시정될 때까지 반복 부과됩니다.

건물 내 일정 시간 이상 햇빛을 받을 수 있는 법적 권리. 건축법 상 일조 사선제한으로 인접 대지 경계선 기준 일정 높이 이상의 건축이 제한됩니다.

타인의 건물을 일정 기간 사용하는 계약 유형. 전세는 보증금만, 반전세는 보증금+월세 혼합, 월세는 보증금+매월 임료를 지불합니다.

산림 및 원야를 이루고 있는 토지의 지목. 개발 시 산지전용허가가 필요합니다. 보전산지와 준보전산지로 구분되며 준보전산지가 개발 가능성이 높습니다.

부동산 매매에서 계약금·중도금을 뺀 나머지 대금. 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 진행하는 것이 원칙입니다.

노후·불량 건물을 허물고 새로 건축하는 것. 안전진단 통과, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 절차를 거칩니다.

기반시설이 열악한 도심 노후지역을 전면 철거하고 새로 개발하는 사업. 임차인 보상·이주 대책 등이 복잡합니다.

분양받은 주택의 전매(재매도)를 일정 기간 금지하는 규제. 투기과열지구는 소유권이전등기 시까지 전매가 금지됩니다.

주택 소유자에게 일정 보증금을 맡기고 일정 기간 해당 주택을 사용하는 한국 특유의 임대 제도. 전세가율이 높을수록 매매가 대비 전세보증금이 크다는 의미입니다.

전세 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하는 보험. HUG·HF·SGI서울보증에서 가입 가능합니다. 역전세·깡통전세 대비 필수 안전장치입니다.

아파트 등 공동주택에서 입주자가 독점적으로 사용하는 면적. 발코니(베란다)는 포함되지 않습니다. 신생아특례대출 등 정책 대출의 면적 기준은 전용면적 기준입니다.

주택가격 상승률이 높거나 청약 경쟁률이 높아 정부가 지정하는 지역. 다주택자 양도세 중과, LTV 강화 등의 규제가 적용됩니다.

재건축·재개발 조합원이 새로 건설되는 건물의 일부에 입주할 수 있는 권리. 양도 시 주택 수에 포함됩니다.

일정 기준 이상의 토지·주택을 보유할 때 매년 12월에 부과되는 국세. 주택 공시가격 합산 9억 원(1세대 1주택 12억 원) 초과 시 부과됩니다. → 종부세 계산기

토지의 주된 용도에 따라 분류한 토지의 종류. 전·답·과수원·목장용지·임야·대·공장용지 등 28종이 있습니다.

하나의 건물 내에 구조상 독립된 여러 부분이 각각 독립적인 소유권의 목적이 되는 건물. 아파트·오피스텔·상가가 대표적입니다.

건축 공사를 시작하기 전에 관할 시·군·구청에 신고하는 행위. 착공신고 후 3년 이내 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다.

근저당권에서 담보하는 채권의 최고 한도액. 통상 대출 원금의 120~130%로 설정합니다.

분양 주택을 공급받기 위해 신청하는 행위. 청약통장 가입 기간·납입 횟수 등에 따라 가점이 달라집니다.

무주택 기간(최대 32점)·부양가족 수(최대 35점)·청약통장 가입 기간(최대 17점)의 합계. 최대 84점이며, 가점이 높을수록 인기 단지 당첨 확률이 높아집니다.

재건축 사업으로 발생한 초과 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도. 조합원 1인당 평균 초과이익이 3,000만 원을 초과하면 최대 50%까지 부과됩니다.

부동산·차량 등을 취득할 때 납부하는 지방세. 주택 수·지역·금액에 따라 1~12% 세율이 적용됩니다. → 취득세 계산기

투기 방지를 위해 토지거래 시 관할 시·군·구청의 허가가 필요한 구역. 허가 없이 거래하면 계약이 무효이며, 허가 후 2년 이상 직접 이용 의무가 있습니다.

공공사업 시행 시 수용되는 토지에 대한 국가의 금전 보상. 감정평가 금액을 기준으로 하며, 협의 불성립 시 토지수용위원회 재결·이의신청이 가능합니다.

토지에 적용되는 각종 규제와 지역·지구·구역 지정 현황을 보여주는 공문서. 토지이음(eum.go.kr)에서 무료 발급 가능합니다.

절토·성토·정지·포장 등으로 토지의 형상이나 성질을 바꾸는 행위. 개발행위허가가 필요합니다.

주택 분양·거래가 과열된 지역으로 LTV·청약·전매 등 각종 규제가 가장 강하게 적용되는 지역. 재당첨 금지, 조합원 지위 양도 제한 등이 추가로 적용됩니다.

부동산 가격을 1평(3.3058㎡)당 금액으로 환산한 것. 전용면적 기준과 공급면적 기준이 다르므로 비교 시 기준 통일이 필요합니다.

국토교통부장관이 지가 대표성이 있는 표준지를 선정해 매년 1월 1일 기준으로 공시하는 지가. 개별공시지가 산정의 기준이 됩니다.

분양권이나 조합원 입주권 거래 시 분양가 이상으로 추가 지불하는 금액. 마피(마이너스 프리미엄)는 분양가보다 낮게 거래되는 상황입니다.

완공된 건축물에 하자가 있을 경우 시공사·분양자가 이를 보수해야 하는 법적 의무. 내력구조 10년, 방수·설비 2~5년, 마감공사 1~2년 등 부위별로 기간이 다릅니다.

특정 지역·구역에서 건축·개발·형질변경 등 일정 행위를 제한하거나 금지하는 것. 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다.

임대차계약서에 공증기관 또는 주민센터가 계약 체결 날짜를 확인해주는 것. 전입신고+확정일자+실제거주가 모두 갖춰져야 우선변제권이 생깁니다.

토지구획정리사업·도시개발사업에서 사업 전후의 토지를 교환·분합하여 새로 배분하는 것.

동일 부동산에 여러 권리가 있을 때 나중에 등기된 권리. 경매 시 선순위 권리자 배당 후 남은 금액에서 배당받으며, 금액이 부족하면 배당을 받지 못할 수 있습니다.